En Venezuela, dirigir una junta de condominio es una labor que, a menudo, se ve atrapada entre las exigencias legales y las realidades cotidianas de una comunidad. La tarea, que se desempeña ad honorem, se ha transformado en un terreno en el que los errores son recurrentes, pero también lo es la lucha de quienes asumen el reto de mantener un edificio en pie.
Dos abogados especializados en propiedad horizontal, Marco Aurelio Dam y Yelitze Cortez, coinciden en que los errores más comunes de las juntas de condominio giran en torno a la gestión financiera y las decisiones tomadas sin un sustento legal.
Dam advierte que uno de los errores legales graves y recurrentes es la imposición de multas. «Por más que se haya decidido en la asamblea, por más que haya contado con el aval de la mayoría, no existe la manera en que se puedan cargar multas», afirmó. Considera que esto incluye el «pronto pago», al que describe como una «multa disfrazada de beneficio».
El manejo de las alícuotas y el cobro de cuotas extraordinarias también figuran en su lista de errores. En ese sentido, Dam explicó que “a veces las alícuotas no se ajustan a lo que establece el documento de condominio y las cuotas extraordinarias, a pesar de ser obligatorias, no se incluyen en el recibo de pago, lo que genera futuros problemas legales”.
La abogada Yelitze Cortez, por su parte, agregó que una práctica «arbitraria y frecuente» es la suspensión de servicios a propietarios morosos. Esta medida, si bien puede parecer una solución rápida, tiene consecuencias graves. «Tienes derechos constitucionales lesionados, por ejemplo, el derecho a la propiedad», explicó. Por ello, puntualizó que la junta de condominio puede enfrentarse a acciones de amparo constitucional o a demandas judiciales.
La otra cara de la moneda: el desafío de los administradores
Frente a este panorama, los encargados de las juntas de condominio tienen una perspectiva diferente. Rosa Elena Gáfaro, quien administra un edificio en La Candelaria, Caracas, admitió que la transición de prácticas incorrectas a las legales no es sencilla.
Relató que, en su edificio, las cuotas extraordinarias se cobraban fuera del recibo, una costumbre que generaba caos. Al decidir incorporar estas cuotas al recibo mensual, siguiendo el consejo de su administradora, se encontró con la resistencia de los vecinos. «Las personas se molestaron, pagan el condominio, pero no quieren pagar la cuota extra», afirmó.
Esta labor, aseguró Gáfaro, es «un trabajo ad honorem» que muchas veces se asume para evitar el deterioro del inmueble. Su motivación, y la de su grupo de vecinos, es evitar que el edificio «se siga deteriorando», especialmente porque los dos ascensores estaban paralizados.
Jenner Castro, también encargado de una junta de condominio en un edificio en Caracas, reafirmó este punto. «No todos podemos tener el tiempo 100% disponible para llevar este tipo de gestión», señaló. Explicó, además, que muchas personas asumen el rol por obligación, sin tener un conocimiento previo de la ley, lo que lleva a tomar decisiones incorrectas e incurrir en acciones ilegales.
A su juicio, la morosidad es un problema complejo que los obliga a buscar soluciones más allá de las vías judiciales. «Hemos tenido que asesorarnos, hemos tenido que estudiar bien los parámetros de ley y apegarnos a métodos sumamente simples de conciencia», indicó. Esto incluye la publicación de listados de deudas, sin exponer los nombres, para fomentar la transparencia y el pago.
Castro también destacó que, en su caso, la autogestión es la única alternativa viable ante la «ineficiencia» de la ley: “La Ley de Propiedad Horizontal está súper desfasada y el costo de una demanda judicial es, en la práctica, prohibitivo”.
El riesgo personal
Los abogados coinciden en que la responsabilidad de las juntas de condominio no es solo colectiva, sino también personal. Respecto al tema, Marco Aurelio Dam habló de una «responsabilidad solidaria» que puede llevar a sus miembros a enfrentar consecuencias legales por actos indebidos o una mala gestión de los fondos.
Yelitze Cortez añadió que, las acciones que involucran la apropiación indebida de fondos del condominio pueden entrar en la esfera penal, con consecuencias que pueden llevar a la privación de libertad.
De esa manera, la gestión de un condominio en Venezuela se convierte en un acto de equilibrio, en el que la voluntad de hacer el trabajo choca con la falta de recursos, las dificultades legales y, en ocasiones, con la resistencia de la propia comunidad, según advierten los responsables de las juntas de condominio.
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