En la dinámica diaria de los condominios, la relación entre los propietarios y la administración puede ser un punto de fricción. La presunta falta de transparencia es una de las principales causas de conflicto, lo que lleva a los copropietarios a preguntarse si las auditorías externas son una opción viable. Las abogadas Miriam Contreras y Ligia Benítez, expertas en el tema, explican los caminos legales disponibles para exigir que las cuentas sean claras y no poner en riesgo el patrimonio de los propietarios.
“La falta de un equilibrio entre la obligación de pagar y la de rendir cuentas pone en riesgo la propiedad horizontal… Los propietarios pueden ver su patrimonio afectado por un cobro indebido. Un administrador o una junta de condominio puede ser responsable legalmente por cualquier manejo equívoco o apropiación indebida de los fondos. Esto ocurre porque el administrador es una ficción jurídica que el legislador crea para que la comunidad pueda actuar frente a terceros”, explicó Contreras.
Es por ello que ambas abogadas coinciden en que una auditoría es una herramienta fundamental que la comunidad, a través de su asamblea, puede solicitar para verificar la gestión financiera de la junta o la administradora.
«El proceso de auditoría es posible realizarlo no solamente a los administradores de condominios o a las juntas de condominios… Lo que quiero decir es que toda gestión administrativa, sea de un condominio o de cualquier otro tipo de empresa, siempre es auditable”, señaló Contreras.
Y si bien la Ley de Propiedad Horizontal no obliga a realizar auditorías externas, su informe puede ser un instrumento legal clave para iniciar acciones futuras. En ese sentido, destacó que “se pueden solicitar auditorías contables o forenses para documentar irregularidades”.
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“El administrador opera como un mandatario de la comunidad, una figura que lo hace responsable de su gestión. Un condominio, aunque sea una empresa sin fines de lucro, tiene los elementos constitutivos de una compañía y debe ser manejado bajo esa lógica”, sostuvo.
Para Benítez, la obligación de rendir cuentas al cierre del ejercicio económico “es una de las responsabilidades principales del administrador”. Aseveró que los propietarios tienen vías para afrontar la falta de transparencia, aunque el acceso a la justicia es costoso. “Un camino es solicitar auditorías externas para verificar el manejo financiero”, reiteró.
“Los propietarios también pueden presentar demandas para la nulidad de asambleas si consideran que se ha violado alguna norma. Otra vía es la rendición de cuentas, que obliga a la administración a presentar sus balances. En muchos casos, los conflictos se resuelven en instancias de mediación como la de los jueces de paz”, detalló.
Las abogadas coinciden en que la participación de los residentes es un factor para el funcionamiento de un condominio. En ese sentido, Benítez aconsejó a las comunidades a buscar el apoyo de profesionales con conocimiento en la materia.
Una barrera que se levantó por «malas experiencias pasadas»
La administradora de condominios, Yupnexa Rojas, con más de dos décadas de experiencia, aseveró que “la falta de confianza en el gremio de administradores es una barrera que se ha levantado por las malas experiencias pasadas».
En ese sentido, señaló que las comunidades deben buscar profesionales que se hayan «formado en el mundo de los condominios» porque este sector es mucho más que «una tablita de Excel, sumar y restar».
Para Rojas, la clave de la transparencia está en que los propietarios tengan información permanente: “Quiénes deben, quiénes no deben». Esto incluye la publicación de la lista de morosidad y la explicación detallada de cada gasto para que los residentes entiendan en qué se usa su dinero.
Indicó que el administrador debe ser accesible y dar explicaciones claras: «Estás manejando un dinero que es ajeno y que esa persona, así como paga una adecuada parte de ese gasto, también merece tener una respuesta sobre qué se está haciendo con el dinero de esa persona».
Rojas describió una de las principales irregularidades que socava la transparencia: las «cuentas potes». Se trata, a su juicio, de una práctica «totalmente ilegal», donde los administradores manejan los fondos de varios condominios en una sola cuenta personal. Esto impide que las comunidades tengan acceso inmediato a su dinero en caso de emergencia.
Rojas recalcó que la transparencia es una responsabilidad compartida. «El administrador debe asegurarse de que cada gasto tenga un soporte, mientras que la junta de condominio supervisará al administrador para que esté haciendo bien su trabajo. Si hay trabajo en equipo y una comunicación constante, la confianza se fortalece».
Por último, Rojas lamentó que las comunidades a menudo elijan a la administradora «más barata» en lugar de una que garantice un servicio profesional y transparente, lo que considera una de las causas de los problemas financieros en los condominios.
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