Condominios cierran el año 2025 bajo una doble presión financiera marcada por el incremento sostenido de los costos de reposición y una «morosidad atípica». Ante este panorama, los administradores y asesores financieros recomiendan un cambio de paradigma para 2026, pasando de la reparación reactiva a la inversión preventiva de capital y la aplicación de estrategias financieras orientadas a mitigar el efecto inflacionario.
Yupnexa Rojas, administradora de condominios, describió el año 2025 como «totalmente atípico», con una cobranza habitual “sumamente dura” y un incremento de la morosidad incluso durante los meses tradicionalmente buenos (noviembre y diciembre). “Suponemos que es por la situación país, no solo económica, sino la situación política y la sensación de incertidumbre”, detalló.
Por su parte, la administradora Mariela de León compartió que su comunidad cerró con 9% de morosidad de una población de 5.600 copropietarios. “Si bien la situación económica influye en la morosidad, muchas personas han buscado la manera de negociar su deuda y evitar acciones legales que generan gastos adicionales”, dijo.
Otro punto de fuga financiera identificado en 2025 fue el diferencial cambiario. Al respecto, Rojas explicó que este ha sido «lo más retador en todo el año», pues a su juicio, la dinámica del mercado genera un déficit constante al momento de pagar a proveedores. A esto se añade “la pérdida de ingresos por el retiro de antenas y vallas publicitarias por parte de varias empresas telefónicas”.
Carlos González, asesor en mantenimiento de edificaciones de condominios, señaló que la inflación a nivel de costos operativos ha afectado directamente el valor de los bienes de capital. “El costo de insumos como el manto asfáltico, por ejemplo, pasó de 42 a 67 dólares, obligando a gastar los fondos de reserva y dedicarse a apagar fuegos en lugar de hacer reparaciones de envergadura”.
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Blindaje presupuestario 2026
La principal recomendación de los expertos para 2026 es asumir que guardar dinero ya no es una estrategia viable en un contexto inflacionario. En ese sentido, González enfatizó la necesidad de «endurecer el presupuesto manejándolo con la moneda más dura posible” y de adoptar la velocidad en la toma de decisiones, pues «las decisiones que tomas hoy cuestan menos dinero a la larga, aunque te cuesten más dinero al principio».
«Ya ni siquiera podríamos hablar de dolarizar el presupuesto, ahora hay que convertirlo a euros, porque las cosas ni siquiera te las cobran en dólares», comentó.
Rojas propone la estrategia «cero efectivo», que consiste en «no tener nunca dinero en cuenta», sino realizar una «compra macro» de insumos (bombillos, pintura, productos de limpieza) al inicio del año para que el capital se conserve en el inventario que se va a consumir: “Anticiparse a todo, porque en un condominio realmente los equipos siempre son los mismos, ya se conoce cuál es la dinámica de cada equipo”.
Para Mariela de León, la planificación financiera debe provisionar los gastos de personal, trabajos importantes y compras programadas para que los vecinos conozcan su programación y no incrementen sus gastos solo en diciembre.
Para soportar esta anticipación, Carlos González recomendó el mantenimiento preventivo y predictivo e implementar el sistema Just In Time (JIT), que exige la disciplina de cobranza, ahorro y gasto para asegurar que el dinero esté disponible justo en el momento de la reparación.
En ese sentido, Rojas aconsejó realizar un corte de caja todos los meses (no solo al final del año) para identificar y enfrentar el diferencial de manera oportuna.
Política de morosidad y negociación de deuda
En la gestión de los cobros, las administradoras manejan dos enfoques complementarios. Mariela de León destacó que su estrategia se centra en la negociación de la deuda con los copropietarios para evitar acciones legales que generan gastos adicionales. De igual forma, promueve la negociación con los proveedores acerca de las condiciones y tiempos de pago para establecer una «relación ganar-ganar».
Sin embargo, Rojas advirtió que la negociación tiene límites. “Los casos de morosidad con más de uno o dos años de antigüedad deben pasar a la vía legal y manejarse con una política de presión para asegurar el cumplimiento”, sostuvo.
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