El doble terremoto que recientemente azotó al país ha dejado una estela de devastación que va más allá de los escombros visibles. Mientras en estados como La Guaira las labores de rescate y remoción avanzan «con las uñas» debido a la escasez de equipos pesados y a los elevados costos operativos, el Poder Legislativo ha puesto sobre la mesa dos proyectos de ley que prometen reconfigurar el mercado inmobiliario nacional y devolver la confianza.
Este martes, la AN aprobó en primera discusión dos proyectos de ley: la Ley de Reforma Parcial de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y el proyecto de Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Viviendas, con los que se propone “robustecer” los planes ya anunciados por la presidenta encargada, Delcy Rodríguez, para apoyar a las 17.907 familias que, según el balance de este 14 de julio, se quedaron sin hogar.
Estos son algunos detalles de los textos legales que circularon de manera no oficial entre la prensa:
Hacia la reactivación del crédito
Con el objetivo de movilizar el sector construcción y eliminar los nudos críticos que paralizaron la inversión privada, este proyecto de reforma plantea un cambio de paradigma en la relación entre el Estado, el constructor y el comprador.
Entre los aspectos positivos más destacados, la propuesta elimina la responsabilidad solidaria que recaía sobre la banca, facilitando así el retorno del crédito promotor. Asimismo, flexibiliza la ejecución de obras al suprimir el límite rígido de 24 meses y permite que el precio de venta se ajuste a las variaciones del mercado, lo que otorga mayor viabilidad financiera a los proyectos en un entorno inflacionario.
Además, protege el flujo de caja del constructor al permitir la rescisión de contratos por impago de dos meses de forma directa, sin trámites administrativos previos.
Sin embargo, el proyecto genera interrogantes sobre la protección del ciudadano. Al eliminar la rigidez de los precios y permitir ajustes contractuales, el comprador podría enfrentar mayores riesgos financieros.
La concentración de facultades de inspección y sanción en la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat supone un reto institucional, en el que si la capacidad operativa de este ente no se fortalece, el control administrativo podría convertirse en un nuevo cuello de botella para la construcción masiva de hogares.
Aspectos destacados:
- Flexibilidad en precios y plazos: Supera el esquema de precios rígidamente fijos, permitiendo acuerdos entre partes para ajustar el saldo deudor ante fluctuaciones de costos, y elimina el límite de 24 meses para culminar obras, adaptando el cronograma a la envergadura real de cada proyecto.
- Estimulación del crédito: Elimina la «responsabilidad solidaria» impuesta a la banca, buscando que las instituciones financieras vuelvan a ser agentes facilitadores de recursos sin asumir riesgos regulatorios desproporcionados.
- Protección del constructor: Facilita la rescisión contractual ante el impago del cliente (reduciéndolo a dos meses consecutivos sin requerir autorización administrativa previa), lo que protege el flujo de caja del proyecto.
- Control del Estado: Aunque busca eficiencia, la nueva estructura otorga a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat una amplia capacidad de inspección, control y sanción, lo que podría generar cuellos de botella si la capacidad institucional no es la adecuada.
Apuesta por la justicia alternativa
Paralelamente, el proyecto de Ley sobre Arrendamientos busca convertir el alquiler en una solución transitoria y accesible, especialmente para la juventud, promoviendo un mercado formal basado en la buena fe y la autonomía de las partes.
El aspecto más innovador de esta propuesta es la «desjudicialización» de las controversias. La ley apuesta por la mediación y el arbitraje comercial como vías rápidas para resolver conflictos, aliviando la carga de los tribunales ordinarios y reduciendo los tiempos de espera en caso de disputas.
También introduce avances importantes en seguridad jurídica, como la legitimación del pago en moneda extranjera (con equivalencia en bolívares) y la fijación de garantías equilibradas con hasta tres meses de depósito o pólizas de seguro, lo cual incentiva a los propietarios a poner sus inmuebles nuevamente en el mercado.
No obstante, al ser una ley de aplicación «irretroactiva», crea una dualidad legal donde los contratos vigentes seguirán bajo las restricciones de 2011, lo que podría generar una coexistencia normativa confusa.
De igual forma, el impulso hacia el desalojo expedito mediante laudos arbitrales ante incumplimientos representa un cambio radical frente a la protección social histórica que el Estado ofrecía al arrendatario.
Aspectos destacados:
- Desjudicialización y celeridad: Es su mayor innovación. Introduce la justicia alternativa (mediación y arbitraje) para resolver conflictos, permitiendo que las controversias se diriman fuera de los lentos tribunales ordinarios.
- Autonomía de la voluntad: Permite que las partes acuerden libremente el canon y su indexación (topada al IPC), legitima el uso de moneda extranjera (con pago equivalente en bolívares) y permite que los contratos se perfeccionen por la voluntad de las partes sin necesidad obligatoria de notarización.
- Garantías equilibradas: Permite depósitos o seguros de hasta tres meses y distribuye las reparaciones mayores y menores según un umbral técnico (30% del canon), lo cual aporta claridad a la relación entre propietario e inquilino.
- Irretroactividad: La ley solo aplica a contratos nuevos. Esto crea una dualidad donde los contratos vigentes siguen bajo el régimen restrictivo de 2011, lo que podría generar confusiones legales y una convivencia normativa compleja.
- Debilitamiento de la protección social: Al dar primacía a la voluntad de las partes y facilitar el desalojo mediante laudos arbitrales o tribunales de municipio ante incumplimientos como dos meses de impago, por ejemplo, se reducen las salvaguardas sociales que históricamente protegían al arrendatario ante el desalojo.
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