El costo real de los trámites para formalizar la compraventa de un inmueble en Venezuela supera los márgenes establecidos en la legislación nacional, al ubicarse en un rango que va desde 5% hasta 30% del precio de la propiedad. A pesar de que la Ley Orgánica de Registros y Notarías estipula un tope máximo del 2% para el cobro de tasas, la discrecionalidad en el cálculo de la Planilla Única Bancaria (PUB) y la disparidad de criterios entre las oficinas del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren) elevan la carga financiera de los usuarios, quienes terminan pagando miles de dólares adicionales para poder protocolizar un documento, de acuerdo con expertos.
El desfase entre el marco jurídico vigente y la recaudación en las taquillas públicas altera el presupuesto de los compradores, quienes se ven obligados a disponer de un capital adicional para no perder la negociación. La normativa legal vigente establece un parámetro que difiere de la práctica diaria en las oficinas de registro del país.
«La Ley de Registro Público y Notaría establece que no puedes pagar más del 2% del valor de la negociación. Entonces, ¿qué ocurre? Piden lo que se les ocurra y el comprador debe pagar una cantidad tan importante por lo que, a veces, el mismo prefiere hacer el trámite en un documento privado», explicó la abogada inmobiliaria Cora Farías.
Los montos exigidos para la emisión de las planillas de pago superan los cálculos previsibles de las partes firmantes y se calculan en función del valor comercial adjudicado a la propiedad. La brecha entre el porcentaje establecido en el texto legal y las exigencias de los funcionarios altera las condiciones económicas de la compraventa.
«En trámites, pudiéramos estar hablando entre el 5% y el 10% del precio del inmueble. Y cuidado si no me quedo corta…Es bastante alto», señaló la especialista en derecho inmobiliario María Alejandra Parra.
Esta desviación de las escalas oficiales se profundiza en determinados registros del área metropolitana, donde los requerimientos financieros pueden comprometer una parte sustancial del capital total de la transacción. «Muchas veces son el 20% o el 30% y la Ley habla del 2%. Es gravísimo», añadió Farías.
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Trabas y plazos
El proceso de revisión e inspección de los documentos de compraventa se encuentra sujeto a retrasos que prolongan la vigencia de los trámites. Los funcionarios públicos suelen aplicar objeciones basadas en aspectos de forma o de redacción, ignorando los plazos de respuesta previstos en la Ley y duplicando las exigencias de recaudos físicos.
«Los registros públicos se pueden tomar mucho más de 3 días, suelen tomarse hasta 5 y 10 días para la revisión de los documentos. Cuando te revisan los documentos y tú presentas el contrato de compraventa, muchas veces los funcionarios públicos te devuelven los documentos por formalidades inútiles», afirmó Parra.
De acuerdo con las abogadas, las oficinas más rápidas completan el proceso de protocolización en un período estimado de 15 días, mientras que en otras sedes los retardos administrativos extienden el trámite por más de un mes.
Agregan que las condiciones actuales de la gestión pública y la incertidumbre sobre los costos finales operan como un factor de paralización en el sector de bienes raíces; al tiempo que la necesidad de contar con un flujo de caja adicional desincentiva la concreción de las operaciones de compraventa.
«Cuando una persona va a hacer una negociación, muchas veces hasta después de tanto trámite se angustia, se siente inseguro y muchas veces desiste de la negociación», agregó Farías.
